La caparra confirmatoria per l’affitto viene utilizzata soprattutto quando proprietario e futuro conduttore vogliono rendere più concreto l’impegno a concludere una locazione. È frequente, per esempio, nelle proposte presentate tramite agenzia immobiliare: l’aspirante inquilino formula una proposta per un determinato appartamento e versa una somma che, una volta perfezionato l’accordo secondo quanto previsto dal documento, assume la funzione di caparra confirmatoria. Da quel momento cambiare semplicemente idea può avere conseguenze economiche importanti.
La caparra confirmatoria non deve però essere confusa con il deposito cauzionale che viene normalmente consegnato all’inizio della locazione per garantire eventuali danni o altre obbligazioni del conduttore. Non è nemmeno un semplice acconto. La disciplina principale è contenuta nell’articolo 1385 del Codice civile e stabilisce cosa accade se il contratto viene regolarmente eseguito oppure se una delle parti risulta inadempiente. Per capire se una somma può essere trattenuta o debba essere restituita, quindi, bisogna leggere attentamente proposta, contratto e causale del pagamento e ricostruire esattamente quale accordo sia stato raggiunto.
Che cos’è la caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è una somma di denaro, o in teoria una quantità di altre cose fungibili, che una parte consegna all’altra in relazione alla conclusione di un contratto. Nel caso di una futura locazione, normalmente è l’aspirante conduttore a versare una determinata somma al proprietario o secondo le modalità indicate nella proposta predisposta dall’agenzia.
La sua funzione principale è rafforzare il vincolo contrattuale. Se tutto procede normalmente, la caparra deve essere restituita oppure imputata alla prestazione dovuta. Se invece una parte si rende responsabile di un inadempimento sufficientemente rilevante, la parte non inadempiente può, ricorrendone i presupposti, esercitare il recesso previsto dall’articolo 1385 e utilizzare la caparra secondo il meccanismo stabilito dalla legge.
Questo significa che la caparra non rappresenta semplicemente una somma consegnata per dimostrare di essere interessati all’appartamento. Quando è validamente pattuita e collegata a un accordo vincolante, produce conseguenze giuridiche precise.
Quando viene utilizzata nell’affitto
La situazione più comune si verifica prima dell’ingresso nell’immobile. Il candidato visita l’appartamento, decide di volerlo prendere in locazione e sottoscrive una proposta nella quale vengono indicati almeno gli elementi principali dell’operazione, come immobile, canone, durata prevista, decorrenza e altre condizioni.
La proposta può prevedere il versamento di una somma che diventerà caparra confirmatoria in caso di accettazione da parte del proprietario. È fondamentale leggere la formulazione esatta. Prima dell’accettazione, infatti, il denaro può essere gestito secondo una funzione temporanea indicata nel documento; quando l’accordo si perfeziona, può assumere la funzione di caparra prevista dall’articolo 1385.
Non bisogna quindi utilizzare automaticamente la frase “ho dato la caparra” soltanto perché sono stati consegnati dei soldi all’agenzia. Occorre capire che cosa stabilisce il documento sottoscritto, a quale titolo viene ricevuta la somma, chi la custodisce e in quale momento deve essere trasferita al locatore.
Quando una proposta di locazione diventa vincolante
Questo è uno dei passaggi più delicati. Molte persone pensano che, finché non è stato firmato il contratto definitivo di locazione, sia sempre possibile cambiare idea liberamente. Non è necessariamente così.
In generale, il contratto si conclude quando chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte, salvo che il documento o la natura dell’operazione prevedano una struttura differente. Una proposta scritta sufficientemente completa e l’accettazione del proprietario possono quindi creare un vincolo giuridico già prima della sottoscrizione di una successiva scrittura denominata “contratto di locazione”.
Bisogna però leggere il testo concreto. In alcuni modelli l’accettazione determina direttamente la formazione dell’accordo; in altri le parti si obbligano soltanto a sottoscrivere successivamente il contratto definitivo. Cambiano quindi anche gli effetti di un eventuale ripensamento.
Per le locazioni abitative la forma scritta riveste particolare importanza, essendo richiesta dalla legge per la validità del contratto. Proposta, accettazione e successive comunicazioni devono quindi essere valutate nel loro insieme.
Caparra confirmatoria e deposito cauzionale sono diversi
Nel linguaggio quotidiano si utilizza spesso la parola “caparra” anche per indicare il deposito cauzionale. Giuridicamente, però, sono strumenti differenti.
La caparra confirmatoria interviene in relazione all’adempimento del contratto e consente, nelle condizioni previste dall’articolo 1385, di trattenere la somma oppure chiederne il doppio quando è la controparte a essere inadempiente.
Il deposito cauzionale della locazione ha invece una funzione di garanzia durante il rapporto. Serve, per esempio, a tutelare il proprietario rispetto a eventuali danni imputabili al conduttore o ad altre obbligazioni rimaste insoddisfatte. Non attribuisce automaticamente al locatore il diritto di trattenere l’intero deposito appena nasce una contestazione: occorre verificare quale somma sia effettivamente dovuta.
Per le locazioni urbane l’articolo 11 della legge n. 392 del 1978 stabilisce inoltre che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali da corrispondere al conduttore secondo quanto previsto dalla norma.
La caparra può diventare deposito cauzionale?
Può essere previsto contrattualmente che, una volta conclusa definitivamente la locazione, la somma inizialmente versata come caparra venga restituita oppure venga imputata a un’altra somma dovuta, per esempio al deposito cauzionale. Ma questo passaggio dovrebbe risultare con chiarezza dal documento.
Se, per esempio, la proposta stabilisce che 1.000 euro vengono versati come caparra confirmatoria e che alla firma del contratto saranno imputati al deposito cauzionale, bisogna distinguere le due fasi. Prima della stipula, la somma svolge la funzione concordata di caparra. Dopo la conversione o imputazione prevista, entra nella disciplina della cauzione.
Questo aspetto è importante anche per il limite delle tre mensilità previsto per il deposito cauzionale. Non si può aggirare la relativa disciplina chiamando semplicemente “caparra” una somma che, nella realtà del contratto, viene mantenuta per tutta la locazione esclusivamente come garanzia dei danni.
Caparra confirmatoria e acconto
Un’altra distinzione fondamentale è quella tra caparra confirmatoria e acconto. L’acconto rappresenta semplicemente un pagamento anticipato di una parte della prestazione dovuta. Non produce automaticamente il meccanismo previsto dall’articolo 1385.
Se una somma viene versata come acconto e successivamente il contratto non viene concluso o viene meno, la questione della restituzione deve essere esaminata sulla base del rapporto contrattuale e dell’eventuale inadempimento. Non basta affermare che chi ha ricevuto l’acconto può sempre trattenerlo.
Perché una somma produca gli effetti tipici della caparra è importante che la volontà delle parti risulti chiaramente. La Cassazione ha più volte sottolineato che ciò che conta è la funzione attribuita alla somma, non soltanto il nome utilizzato superficialmente nel documento.
Una causale bancaria come “anticipo affitto” può quindi creare più dubbi di una clausola contrattuale che definisce espressamente importo e funzione della caparra confirmatoria.
Caparra confirmatoria e caparra penitenziale
Esiste inoltre la caparra penitenziale, disciplinata dall’articolo 1386 del Codice civile. Non deve essere confusa con quella confirmatoria.
La caparra penitenziale viene utilizzata quando il contratto attribuisce espressamente a una o entrambe le parti un diritto di recesso. In sostanza rappresenta il prezzo concordato per esercitare quel diritto: chi recede perde la caparra versata oppure, se è la parte che l’ha ricevuta, deve restituirne il doppio.
Nella caparra confirmatoria, invece, la perdita o il doppio sono collegati all’inadempimento della controparte e all’esercizio del rimedio previsto dall’articolo 1385. Non esiste quindi un generale diritto di cambiare idea pagando semplicemente la caparra, a meno che il contratto non preveda proprio una facoltà di recesso.
Cosa succede se la locazione viene conclusa regolarmente
Quando proprietario e conduttore rispettano l’accordo e il contratto viene eseguito, la caparra confirmatoria non diventa una somma definitivamente acquisita dal proprietario.
L’articolo 1385 stabilisce che deve essere restituita oppure imputata alla prestazione dovuta. Nella pratica della locazione, la proposta può prevedere per esempio che venga conteggiata nel deposito cauzionale o in altra somma da corrispondere alla stipula.
È molto importante che il contratto definitivo riporti cosa sia successo alla caparra. Se una somma di 1.200 euro è già stata consegnata, il documento successivo dovrebbe chiarire se è stata restituita, imputata alla cauzione o utilizzata secondo un’altra funzione concordata.
In questo modo, al termine della locazione, non ci saranno dubbi sulla natura delle somme ancora detenute dal proprietario.
Cosa succede se il futuro inquilino cambia idea
Se l’accordo è ormai vincolante, la somma è effettivamente una caparra confirmatoria e il futuro conduttore decide semplicemente di non procedere senza avere un valido motivo contrattuale o giuridico, può configurarsi un suo inadempimento.
In presenza dei presupposti previsti dalla legge, il locatore non inadempiente può recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta.
Non bisogna però trasformare questa regola in una formula automatica. Occorre verificare che l’accordo sia stato effettivamente concluso, che la caparra sia stata validamente pattuita e che sia realmente il futuro conduttore a rendersi inadempiente.
Se, per esempio, il proprietario modifica successivamente una condizione essenziale aumentando il canone o rifiutandosi di rispettare quanto già accettato, non si può descrivere la situazione semplicemente come “ripensamento dell’inquilino”.
Cosa succede se è il proprietario a cambiare idea
Il meccanismo funziona anche nella direzione opposta. Se è il proprietario che ha ricevuto la caparra a rendersi inadempiente, il futuro conduttore può, quando ricorrono i presupposti dell’articolo 1385, recedere ed esigere il doppio della caparra.
Immaginiamo una proposta validamente accettata per un appartamento determinato e una caparra di 1.000 euro. Se il locatore, senza una valida giustificazione, decide successivamente di affittare la casa a un’altra persona e non rispetta l’accordo, il futuro inquilino potrebbe invocare il meccanismo del doppio previsto dalla legge.
Prima di formulare una richiesta formale è comunque prudente far controllare il documento da un professionista, soprattutto quando il proprietario sostiene che l’accordo non fosse ancora perfezionato oppure che una condizione prevista non si sia verificata.
La parte non inadempiente ha soltanto il rimedio della caparra?
No. L’articolo 1385 prevede una scelta. La parte non inadempiente può utilizzare il meccanismo del recesso con ritenzione della caparra o richiesta del doppio, ma può anche preferire chiedere l’esecuzione del contratto oppure la sua risoluzione secondo le regole generali, domandando il risarcimento del danno.
Questi rimedi non devono essere mescolati senza criterio. Scegliere la strada del recesso con caparra significa utilizzare il particolare meccanismo previsto dall’articolo 1385. Chiedere invece risoluzione e risarcimento comporta una valutazione del danno secondo le regole ordinarie.
Quando l’importo è rilevante o la controparte contesta l’inadempimento, è quindi opportuno non inviare richieste contraddittorie senza aver prima stabilito quale tutela si vuole esercitare.
L’inadempimento deve essere significativo
La presenza della caparra non consente di sciogliere il contratto per qualsiasi minima irregolarità e trattenere automaticamente il denaro.
La giurisprudenza collega il recesso previsto dall’articolo 1385 a un inadempimento colpevole e di non scarsa importanza, valutato rispetto all’interesse dell’altra parte. Il principio è coerente con la disciplina generale dell’inadempimento contrattuale.
Una variazione marginale o un ritardo irrilevante non devono quindi essere trattati nello stesso modo di un rifiuto definitivo di sottoscrivere o eseguire il contratto già concluso.
La gravità dipende dal caso concreto. Proprio per questo, in presenza di una controversia, non è prudente trattenere o pretendere il doppio della somma soltanto sulla base di una propria valutazione sommaria.
Cosa succede se la proposta non viene accettata
Se la proposta prevedeva che la somma assumesse la funzione di caparra soltanto in seguito all’accettazione del proprietario e quest’ultimo non accetta entro il termine stabilito, normalmente viene meno la ragione per cui la somma era stata versata.
In una situazione del genere il denaro dovrebbe essere restituito secondo quanto stabilito dalla proposta. L’agenzia o il proprietario non possono trasformare unilateralmente una mancata accettazione in un inadempimento dell’aspirante conduttore.
Bisogna però controllare se la proposta fosse irrevocabile per un determinato periodo. Durante quel termine il futuro conduttore può essere vincolato a mantenerla ferma, e una revoca anticipata potrebbe avere conseguenze differenti rispetto alla semplice scadenza senza accettazione.
Se il proprietario modifica la proposta
Un’accettazione che introduce modifiche rispetto alla proposta originaria può assumere il valore di una nuova proposta anziché di una vera accettazione conforme.
Supponiamo che il futuro conduttore proponga un canone di 900 euro mensili con decorrenza dal primo ottobre e il proprietario risponda di accettare soltanto a 1.000 euro. Non siamo davanti alla stessa situazione di una pura accettazione delle condizioni offerte.
Prima di decidere che la caparra sia ormai definitivamente vincolata, bisogna quindi confrontare proposta e accettazione e verificare se coincidano sugli elementi rilevanti.
Attenzione alle condizioni inserite nella proposta
Una proposta di locazione può essere subordinata a determinate condizioni. È possibile, per esempio, prevedere che l’accordo produca determinati effetti soltanto se viene fornita una garanzia richiesta oppure se si verifica una specifica circostanza indicata chiaramente nel documento.
In questi casi la sorte della caparra dipende anche da come è formulata la condizione e da chi sia responsabile della sua eventuale mancata realizzazione.
Non conviene quindi utilizzare formule vaghe come “salvo approvazione documenti” senza spiegare quali documenti debbano essere approvati, da chi e secondo quali criteri. Più una condizione è importante per concludere l’affitto, più è opportuno descriverla chiaramente.
Esiste il diritto di ripensamento di 14 giorni?
Non bisogna presumere che una locazione abitativa possa sempre essere annullata entro 14 giorni soltanto perché proposta o contratto sono stati firmati attraverso strumenti digitali o tramite un professionista.
La disciplina generale del Codice del consumo relativa al diritto di recesso dei contratti a distanza non si applica nello stesso modo alla locazione di alloggi per scopo residenziale, che rientra tra le esclusioni previste dalla normativa.
Questo significa che l’inquilino non dovrebbe firmare una proposta vincolante pensando di avere comunque due settimane per cambiare idea gratuitamente.
Diverso può essere il rapporto contrattuale con l’agenzia immobiliare, per il quale possono entrare in gioco regole specifiche a seconda di dove e come è stato concluso l’incarico o il servizio. Il contratto di mediazione e il contratto di locazione devono però essere tenuti distinti.
Caparra e provvigione dell’agenzia immobiliare
La caparra destinata alla locazione non coincide con la provvigione dell’agente immobiliare. Sono somme con funzioni differenti.
La provvigione remunera l’attività di mediazione quando ricorrono i presupposti previsti per il diritto del mediatore. La caparra viene invece versata nell’ambito dell’accordo tra le parti della locazione e svolge la funzione prevista dall’articolo 1385.
Può quindi accadere che, dopo l’accettazione di una proposta, sorgano contemporaneamente questioni relative alla caparra e alla provvigione. La perdita della prima non significa necessariamente che la seconda non sia dovuta, e viceversa.
Se l’operazione salta dopo l’accettazione, bisogna quindi verificare separatamente il rapporto con il proprietario e quello con l’agenzia.
Quanto deve essere la caparra confirmatoria
L’articolo 1385 non fissa un numero standard di mensilità come fa la disciplina del deposito cauzionale. Nella pratica l’importo viene concordato tra le parti.
Non significa però che la somma possa essere determinata senza alcun criterio. Una caparra molto elevata può diventare economicamente rischiosa per entrambe le parti e, in presenza di importi sproporzionati, possono nascere questioni sulla corretta qualificazione e validità della clausola.
Prima di versare cifre consistenti è quindi opportuno chiedersi se siano proporzionate al contratto e se sia realmente necessario immobilizzare quella somma prima dell’ingresso nell’appartamento.
Come effettuare il pagamento
Il pagamento dovrebbe essere sempre tracciabile e collegabile al documento sottoscritto. Il bonifico è particolarmente utile perché permette di indicare una causale precisa.
La causale può richiamare, per esempio, la proposta di locazione relativa all’immobile e specificare che la somma è versata secondo la clausola della caparra confirmatoria. Non bisogna però pensare che la causale del bonifico possa correggere da sola una proposta scritta male.
Se viene utilizzato un assegno o un altro sistema, bisogna conservare ricevute e documentazione relativa alla consegna e verificare chi sia autorizzato a incassare la somma.
Versare denaro in contanti senza una ricevuta precisa rende molto più difficile dimostrare successivamente importo e titolo del pagamento.
Cosa deve indicare una buona clausola
Una clausola ben formulata dovrebbe indicare chiaramente l’importo della caparra, chi la versa, chi la riceve e a quale contratto è collegata. Dovrebbe inoltre specificare cosa accade alla somma in caso di regolare conclusione ed esecuzione dell’accordo.
Se alla firma della locazione la caparra verrà imputata al deposito cauzionale oppure a un’altra somma dovuta, è utile scriverlo espressamente.
Quando il denaro viene inizialmente consegnato all’agenzia, è importante chiarire anche se questa lo custodisca fino all’accettazione e quando debba trasferirlo al proprietario.
Cosa fare se nasce una controversia
Se una parte trattiene la caparra e l’altra ritiene di aver diritto alla restituzione, il primo passo consiste nel recuperare tutta la documentazione. Servono proposta, accettazione, ricevuta del pagamento, eventuale contratto successivo, email e messaggi che possano chiarire cosa sia accaduto.
Successivamente conviene inviare una richiesta formale nella quale si descrivono i fatti e si indica perché si ritiene dovuta la restituzione della somma o il doppio della caparra.
Se la controparte contesta la ricostruzione, è opportuno rivolgersi a un avvocato. Stabilire chi sia realmente inadempiente può richiedere l’interpretazione delle clausole e la valutazione del comportamento di entrambe le parti.
È particolarmente importante chiedere assistenza prima di trattenere una caparra elevata o pretendere formalmente il doppio quando esistono dubbi sulla conclusione stessa del contratto.
Errori comuni con la caparra confirmatoria nell’affitto
Il primo errore è utilizzare indistintamente le parole caparra, cauzione e acconto. Hanno conseguenze differenti e il documento dovrebbe chiarire quale funzione ha realmente la somma.
Un secondo errore consiste nel versare denaro prima di aver letto integralmente la proposta. Una volta accettata dal proprietario, il documento può diventare vincolante e il ripensamento può risultare costoso.
Bisogna evitare anche di presumere che la firma del successivo contratto sia l’unico momento nel quale nasce un obbligo. Una proposta accettata può già produrre effetti, a seconda del suo contenuto.
Altro errore frequente è lasciare indefinito cosa succederà alla caparra alla stipula. Dopo il perfezionamento della locazione dovrebbe risultare chiaramente se sia stata restituita o trasformata in altra somma dovuta.
Infine, non bisogna dare per scontato di poter cambiare idea entro 14 giorni. Il normale diritto di ripensamento previsto dal Codice del consumo non costituisce una regola generale applicabile alla locazione abitativa.
Come comportarsi prima di versare la caparra
Prima di effettuare il pagamento conviene controllare che l’immobile sia identificato correttamente e che proposta e condizioni economiche siano complete. Verificare canone, durata, data di ingresso, deposito cauzionale, eventuali spese, arredi compresi e principali condizioni richieste.
Leggere poi con attenzione quando la proposta diventa vincolante, per quanto tempo rimane irrevocabile e cosa accade alla somma consegnata se il proprietario non accetta.
Se esiste una condizione essenziale, per esempio l’accettazione di una determinata garanzia o la disponibilità dell’immobile entro una certa data, è meglio inserirla per iscritto prima del versamento.
Infine, effettuare un pagamento tracciabile e conservare immediatamente copia di tutti i documenti firmati. Sono precauzioni semplici, ma in caso di controversia fanno una differenza enorme.
Conclusioni
La caparra confirmatoria per l’affitto serve a rafforzare l’impegno assunto dalle parti e segue la disciplina dell’articolo 1385 del Codice civile. Se il contratto viene regolarmente eseguito, la somma viene restituita o imputata alla prestazione prevista. Se invece chi ha versato la caparra si rende responsabile di un inadempimento rilevante, la controparte può, ricorrendone i presupposti, recedere e trattenerla; se l’inadempiente è chi l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere e chiedere il doppio.
Prima di versare denaro per bloccare un appartamento, il passo più importante è quindi leggere la proposta e capire in quale momento l’accordo diventa vincolante. Verifica inoltre che sia chiara la differenza tra caparra confirmatoria e deposito cauzionale e che il documento stabilisca cosa succederà alla somma quando il contratto di locazione verrà sottoscritto. Se l’accordo salta e non è evidente chi abbia effettivamente violato gli impegni, evita di considerare automaticamente persa o dovuta la caparra e fai esaminare la documentazione da un professionista qualificato.
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Katarina Riem è una blogger appassionata di bellezza, cucina, giardinaggio e lavoretti fai da te. Sul suo sito personale, pubblica guide dettagliate su come realizzare progetti creativi, ricette deliziose e consigli utili per la cura della bellezza.